Quais são os documentos necessários para obter a licença de Alojamento Local?

Abertura de atividade nas finanças

Antes de registar o alojamento local, é necessário abrir atividade como prestador de serviços de alojamento junto da Autoridade Tributária. Este passo faz-se no Portal das Finanças e pode ser concluído online em minutos, desde que tenha a documentação pronta.

Vai precisar de:

– Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital
– Número de Identificação Fiscal (NIF)
– Morada do imóvel a registar como AL
– Estimativa do rendimento anual esperado
– Data prevista para início de atividade
No formulário de início de atividade, selecione a Categoria B (rendimentos empresariais) e insira o código CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Ative também as transmissões intracomunitárias (VIES), o que permite que as faturas de comissões das plataformas de reservas venham sem IVA.

Regime simplificado ou contabilidade organizada?
O regime simplificado aplica-se a quem fatura até 200.000€ anuais e é a escolha mais comum para proprietários individuais. O contribuinte trata da sua contabilidade de forma autónoma, sem necessidade de técnico oficial de contas.

O regime de contabilidade organizada é obrigatório acima desse limiar, embora qualquer contribuinte possa optar por ele voluntariamente. Exige a contratação de um contabilista certificado, mas pode ser vantajoso para quem tem despesas operacionais elevadas.

A escolha do regime fiscal tem impacto direto na tributação. Detalhamos os coeficientes e as obrigações fiscais mais adiante neste artigo.

Registo no Balcão Único Eletrónico

Com a atividade aberta nas finanças, o passo seguinte é submeter a comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, acessível através do portal ePortugal. Este é o pedido formal de registo de alojamento local, dirigido ao Presidente da Câmara Municipal.

A autenticação exige Cartão de Cidadão com leitor ou Chave Móvel Digital. Caso não disponha de nenhuma destas opções, pode recorrer ao atendimento presencial no Gabinete do Munícipe (Rua Nova do Almada, n.º 2, 3.º piso), de segunda a sexta entre as 9h e as 19h.

Documentação exigida
Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel
Caderneta predial urbana (emitida há menos de 6 meses)
Certidão do registo predial atualizada
Planta do imóvel com indicação das áreas e capacidade pretendida
Seguro de responsabilidade civil extracontratual
Seguro contra incêndio (obrigatório em edifícios de propriedade horizontal)
Cópia do documento de identificação do titular da exploração
Declaração de início de atividade nas finanças (CAE 55201 ou 55204)
Termo de responsabilidade subscrito pelo titular
Contrato de arrendamento ou comodato, se o titular não for proprietário
Ata da assembleia de condóminos (obrigatória para hostels, recomendada para as restantes modalidades)
Se o imóvel tiver vários proprietários, é necessário apresentar um contrato de comodato assinado por todas as partes.

Prazos de resposta: o que esperar

Os prazos mudaram. A Cãmara dispõe agora de 60 dias úteis para analisar o pedido e opor-se ao registo. Em áreas de contenção, este prazo estende-se a 90 dias úteis, dado que a análise inclui a verificação dos rácios territoriais da zona.

Se o pedido não for indeferido dentro deste prazo, o número de registo é emitido. Este número é o único título válido para abrir o espaço ao público e é obrigatório em toda a publicidade, documentação comercial e plataformas de reservas.

O que pode levar à rejeição?
Três motivos principais: instrução incorreta do pedido (documentação em falta ou inválida), violação das regras de contenção aplicáveis à zona, ou falta de autorização de utilização adequada. Se o pedido for rejeitado, pode ser submetido novamente após correção dos pontos que motivaram o indeferimento.

Requisitos de segurança e vistoria

Após a submissão do registo, a CML tem 30 dias para realizar uma vistoria ao imóvel. A ASAE e o Turismo de Portugal podem também inspecionar o espaço no âmbito de ações de fiscalização. Para evitar um indeferimento nesta fase, o imóvel deve estar preparado antes de submeter o pedido.

Requisitos gerais do imóvel

Ligação à rede pública de água e esgotos (ou sistema privativo controlado)
Água corrente quente e fria
Janela ou sacada com comunicação direta para o exterior
Mobiliário, equipamento e utensílios adequados à capacidade declarada
Sistema de vedação de luz exterior em todos os quartos
Portas com sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes
Placa de alojamento local na entrada do edifício, licença de alojamento local em Lisboa
Sinalética e equipamento obrigatório
Placa identificativa de AL junto à entrada (obrigatória para apartamentos, quartos e hostels; moradias estão isentas)
Extintor adequado ao tipo de fogo (Pó Químico ABC 6kg ou Água Aditivada 5kg)
Sinalização de extintor de incêndio em alojamento, licença de alojamento local em LisboaManta ignífuga junto ao fogão, a uma distância não superior ao comprimento de um braço
Sinalização fotoluminescente do extintor e da manta, colocada a 2 metros de altura
Número nacional de emergência (112) afixado em local visível
Livro de reclamações físico e eletrónico, com folha de rosto preenchida e afixada
Sinal com números de emergência SOS e 112 em alojamento local, licença de alojamento local em LisboaCaixa de primeiros socorros com conteúdo mínimo definido pela Direção-Geral de Saúde
Avisos de ruído com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído (proibição das 20h às 08h e fins de semana)
Para unidades com capacidade superior a 10 utentes, aplicam-se medidas adicionais de segurança contra incêndios ao abrigo do regime jurídico de SCIE.

Livro de informações

Livro de reclamações obrigatório em estabelecimento, licença de alojamento local em Lisboa
Todos os estabelecimentos de AL devem disponibilizar um livro de informações aos hóspedes, redigido em português, inglês e pelo menos mais duas línguas.

O livro deve incluir as regras de utilização do espaço, procedimentos de recolha de resíduos, funcionamento de eletrodomésticos, regras de ruído e o contacto do responsável pela exploração. Em edifícios de propriedade horizontal, deve incluir também as regras do condomínio relevantes para o alojamento.

Seguros obrigatórios

Dois seguros são exigidos para manter o registo válido.

O seguro de responsabilidade civil extracontratual, obrigatório para todas as modalidades, cobre danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.
Em edifícios de propriedade horizontal, é também obrigatório um seguro contra incêndio que garanta danos causados na unidade ou com origem nela.